手機站
微信公眾號
2020-02-25 來源： 瀏覽：337
因為疫情，本來預計在年后迎來小陽春的房地產行業不得不熄火。
小巴先帶你來看一組數據，1月26日以來，全國有超過90%的城市，暫停商品房售樓部對外開放，房地產中介機構門店暫停營業；大部分開發商的成交量同比暴跌95%。疫情對樓市影響有多大，不言而喻。
不過從上周起，樓市開始坐不住了。房企方面，恒大率先出手，憑借75折線上賣房刷爆了朋友圈；政策方面，上海、浙江、無錫等地集中出臺土地新政，調整土地價款繳付方式和期限，緩解房地產企業的資金壓力。
隨著房企和政策同時出擊，疊加疫情不斷好轉，樓市接下來會怎么走，對投資者來說是不是一個好的投資時機？對于房企和從業者又有哪些影響？《2020潛力行業每周報告》最新上線的《2020年樓市展望報告》將為你一一解答?！军c擊此處，查看報告】
01
首先，小巴帶你一起來回顧一下，2019年樓市總體趨勢。
首先，政策上還是“穩”字當頭。2019年的樓市用兩個關鍵詞概括就是“房住不炒”和“一城一策”。也就是說堅持房子是用來住的、不是用來炒，每一座城市應該推行相應的政策來維穩房價。
其次，是土地市場遇冷。從土地成交量和成交款來看，2019年全國土地市場持續降溫，1-11月土地購置面積約為22000萬平方米，同比下降14%；土地成交價款為12000億元，下降13%。
不過，買房的人仍在增加。從成交量來看，全國商品房銷售金額增長了7%，其中一線城市成交數據相對較好，同比成交面積均有不同程度上漲；以北京為例，1-11月成交面積達640余萬平方米，同比增長近六成。
此外，消費者的投資信心在2019年底出現了回升。這也讓不少機構和媒體對2020年樓市充滿樂觀。
比如1月8日，中科院預測2020年房價將上漲6.1%，全國商品房均價將達到9753元/平米，樓市“小陽春”將大概率到來。
不過，2020年初的這只“黑天鵝”顯然改變了樓市的軌跡。
從城市來看，首當其沖的是重點二線城市以及三四線城市。根據公眾號“嚴肅說房”的數據，從歷史經驗來看，春節前后是返鄉置業需求高峰，如果在春節期間無法取得一定規模的銷售收入，那么對全年的銷售目標就會有很大的影響。
相對而言，對于外來人口較密集的一線城市樓盤來說，疫情帶來的沖擊反而不是那么大。
從目前的形勢來看，2、3月份的樓市情況不容樂觀。未來兩三個月，預計全國樓市成交量會比較慘淡。
02
樓市成交量顯然很不樂觀，那么對于房企以及地產從業者來說，影響又有多大呢？
小巴簡單總結出了房企將面臨的三個困境。
第一個，是銷售端。因為售樓部暫停營業，一些房企開啟了線上VR看房、網絡簽約賣房的服務，但小巴想問，如果是你，面對房子這樣的大件商品，不親身感受和體會，敢下手嗎？
第二個，是施工端。由于建筑工地人員流動性大、來自全國各地，居住、作業等聚集性較強，是疫情蔓延的重點防控對象。如果在疫情得到控制前貿然開工，存在著巨大的安全隱患。那么，這就將導致一大批房企交付時間后延。
第三個，是資金端。以恒大為例，春節假期延長至2月16日，一共停工25天，同時集團宣布在全國的1246個項目停工至2月20日。而在沒有開工的日子里，不僅房地產銷售“零收入”，還必須支出工資、辦公場地租金、貸款利息等等。
對于房地產這種高負債、需要資金快速周轉的行業來說，少開工一天就意味著多一天利息。而大部分房企因為疫情，將上班時間調整到了2月9日之后，假期達到17天。
這17天對于一家房企乃至整個行業來說意味著什么呢？
根據地產經濟學家鄧浩志的分析測算，對一家規模達千億的房企來說，停業17天損失將會高達1.86億元。而全行業停運17天，占到了全年天數的4.77%，可以直接理解為房地產行業至少直接損失4.77%以上。
目前，行業平均利潤率為8%上下，直接扣減4.77%，相當于整個行業的利潤面臨腰斬。
對于大部分房地產企業來說，1-2月是現金流緊張的時期，所以大部分企業會在上一年年底的時候大量融資。從目前看，如果疫情在2月份得到控制，企業的壓力相對可控，如果持續到3月份，大部分房企特別是中小型私企，堅持不了2個月就會面臨資金斷裂、進而破產的困境。
而如果房企面臨破產，那么對于地產企業的員工來說，皮之不存，毛將焉附？
03
雖然疫情讓房企步履艱難，但是對于購房者來說，這次的黑天鵝會不會是一次難得的上車機會呢？
聊這個問題前，我們不如來復盤一下2003年非典后的樓市走向。
小巴分析后發現，即使是受非典影響最嚴重的廣東省和北京市，房價也只是出現了短暫的低迷。
廣東省在2003年3-4月房地產市場銷售面積同比出現負增長，5月以后明顯回升；北京的商品房銷售面積也出現短暫回落，房地產開發投資增速同樣有所下降。
面對本次疫情，同策研究院認為，在交易量回升前，“以價換量”也就是在價格上作出讓利，將會是房企力挽狂瀾的殺手锏。
參照2003年，在非典企穩后，各房企采取了一系列慣用銷售措施，比如送車位、免物業費、低首付，甚至直接折扣優惠。同時，由于經濟受挫，大家手頭都不充裕，對于樓市的觀望情緒很重，不敢貿然進入樓市，這個時候對于購房者來說，相對可能買到性價比較高的房子。
不過也有人持有不同觀點。
因為2003年非典時期距離1998年國家宣布房地產市場化不久，樓市還沒有形成顯著的上漲預期效應和財富效應，所以樓市價格出現了顯著的下跌。
但是如今的樓市已經經歷了好幾輪調控和限購，成交量也下滑了不少，再加上2020年經濟下行壓力原本就不小，本次的疫情可以說是雪上加霜。所以為了穩定增長，今年或許在樓市限制方面有所松綁，未來樓市說不定不僅不受疫情的顯著影響，反而會過一個暖冬。
